红周刊丨惠凯

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A股公司热衷“炒房”由来已久，以2017年前上市的公司为样本，总投资性房产规模2017年至今已增长近1.5倍，其间年均增速在19%左右。值得一提的是，随着去年下半年以来楼市的转冷，A股公司投资性房产规模增速有明显减速，今年上半年的同比增速仅为3.34%，创近几年新低。

上半年投资性房产规模增速骤跌

多年来，房产一直是很多上市公司的重要投资领域，大量的投资性房产和物业不仅成为一些上市公司获取租金收入、调节业绩的重要工具，且一些绩差公司还能够通过出售房产来实现自己保壳的要求，也因此，投资性房产规模近几年一直在持续增长中。

《红周刊》依据Wind，以2017年前上市的2930多家沪深上市公司为样本进行统计，发现A股上市公司的投资性房地产资产自2016年来实现了快速增值，投资性房产规模由2016年底的7335亿元一路增长至2022年中期的17932亿元，2017年至2021年的平均增速在19%左右，其中的2017年、2018年、2019年的规模增速更是超过了22%。

图1  依据Wind，以2017年前上市的A股公司为样本，统计发现，今年上半年的投资性房产增速可能创出2016年以来新低

值得注意的是，虽然前几年A股公司投资性房产规模增长迅速，但到了今年，已有+新增的投资性房产的规模增值速度却已出现明显下滑。据Wind，上述2930多家公司今年上半年的投资性房产资产从17353亿元增至17931亿元，同比增速仅为3.34%，若数值年化，则很可能是近些年来的增速最低。

对于投资性房产规模下滑的原因，《红周刊》发现，多元化金融企业、房企，以及部分国企主动或被动的压缩投资性房地产资产，是导致总量增速下滑的重要因素。

泛海、阳光城等出险房企出售投资性房产自救

部分国企、险资继续增持，中建、平安稳坐前两席

过去几年，房地产企业向轻资产业务、商办物业类业务的转型蔚然成风，通过持有酒店、办公楼等能获取稳定租金收入的物业，房企的投资性房产规模普遍快速增长。譬如在国企房企中，保利发展的投资性房产规模过去几年增长较快，从2017年初的114亿元扩张至今年初273亿元。因楼市的低迷，今年6月底，投资性房产规模已下降了11亿元(作为对比，过去两年上半年分别增长了10亿、24亿)。

阳光城的投资性房产规模变化情况和保利发展类似，其2017年初时只有20.5亿元，到去年底已增至136.5亿元，但在今年上半年，同样减少了约8亿元。作为一家闽系房企，阳光城去年底债务正式违约。

类似的还有泛海控股，自去年爆发债务危机后，今年上半年的投资性房地产也少了9亿元，降幅为13%；华夏幸福最新的投资性房产资产为71亿元，比年初减少约10%。

房地产公司的投资性房产规模之所以出现减少，与不少出险房企为加快化债、选择变现部分自持资产有关，甚至有部分房产还因查封等原因而脱离了控制。比如泛海控股2021年报披露了28处投资性房产项目，到了今年中报时仅剩22处，其原本拥有的武汉泛海国际居住区底商、北京光彩国际公寓部分底商、泛海钓鱼台酒店、杭州民生金融中心等6块资产已经被转让(比如杭州民生金融中心、泛海钓鱼台酒店转让给了融创)。

值得一提的是，在出险房企甩卖资产的过程中，也有部分国有房企和有着长久期资金优势的金融机构在继续扩张。比如中国建筑的投资性房产资产延续了近几年来的增长态势、上半年增加约111亿元，公司公告解释为“本期购置新增所致”。中国建筑借此进一步巩固了“A股投资性房产规模第一”的龙头地位优势；排在第二位的是中国平安，其拥有的投资性房产资产规模也在持续增长。

多家上市公司出清投资性房产

飞乐音响等上市公司卖房保业绩

除了上述公司投资性房产规模减少外，市场中还出现了一些中小市值公司“梭哈”出清投资性房产，或转为固定资产的情况。据Wind，安孚科技、*ST腾信、塔牌集团等近20家公司，在去年底时，账面上还有数百万~3亿元不等的投资性房产，但到了今年中报期，该栏目下已是空白。典型如安孚科技，从2017~2021年的投资性房产资产规模均维持在2亿元以上，今年年初时为2.3亿元，中报时已全部清仓。

安孚科技之前的主业是商超零售业务，旗下有“安德利”连锁超市，但随着商超业务日渐衰颓，今年年初，管理层确定向火热的新能源赛道转型，把超市业务、连带自持的房产和酒店等资产全部转让的同时，收购了知名电池品牌“南孚电池”母公司，转型小型锂离子电池业务。正是通过处置资产的办法，安孚科技上半年成功扭亏为盈，录得归母净利润4000多万元。

《红周刊》发现，为抢救业绩而处置房产的做法，同样被不少老牌上市公司青睐。譬如飞乐音响，作为A股最早上市的企业之一，近几年也连续亏损，在今年6月中报截至期限前夕，飞乐音响把子公司飞乐投资的100%股权转让给了大股东仪电集团，获得投资收益4.7亿元，从而成功扭亏，上半年实现归母净利润3亿元。但经此交易后，飞乐音响的投资性房产也基本处置完毕，仅剩两千多万元的货值。未来若业绩继续不振，不知飞乐音响还能卖什么？

依米康的情况类似，其上半年以2.5亿元的价格转让了腾龙资产等子公司的股权，对应投资性房产的规模也从2.4亿元减少至5290万元。经过这一处置，公司在上半年营收下滑的情况下，实现了净利润同比增加1.2倍(尽管扣除非经常性损益后的净利润还是亏损)。

深圳办公楼入手6年却平价卖出

ST联建“炒房”收益不佳

遍览中报，有类似操作的公司并不在少数，但奇怪的是，有企业抱着“金疙瘩”却卖不出好价格。譬如，ST联建在2016年斥巨资购入一批位于深圳南山区深圳湾科技园的办公楼，在今年出售给集创北方，交易对价为4.2亿元，于9月份完成过户。

在这些出售的房产中，“深圳湾科技园办公楼（17楼至18楼）”的属性是投资性房地产，账面原值为2.8亿元，评估值为3亿元，持有近6年，评估增值率居然不到10%。整体看，ST联建出售房产的总评估价4.4亿元，最终成交价为4.2亿元。ST联建在出售公告里坦言，一方面上市公司急于补充流动资金，另一方面“深圳市写字楼市场环境不景气”。

图2

来源：ST联建公告

相比之下，东北制药的操作则更具眼光。东北制药今年8月份公告出售两处位于北京的学区房，总面积153平米，变现了2100万元，此事还因此冲上了热搜。

整体来看，当下房地产市场又走到了十字路口，近期刺激措施不断，前期低迷的购房需求能否得到刺激还需观望，上市公司是否会继续加快投资性房地产的变现？对此，《红周刊》将持续关注。

（文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）

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