2021年中期，龙湖的业绩依然稳定——尽管中期部分利润率指标有所降低，但龙湖的合同销售额、业务营收等业绩核心指标同比均保持稳定增长，在“三道红线”指标上也全部达标，继续保持“零踩线”。

在8月25日举办的2021年中期业绩说明会上，年仅39岁的副总裁、地产航道总经理——陈序平，也首度与龙湖集团董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼首席财务官赵轶一道，出现在了广大投资者及媒体的眼前。关于下半年是否继续拿地、如何应对毛利下行等等，吴亚军的团队也给出了龙湖的答案。

如何看待毛利下滑？“属于行业趋势”

2020年以来，受行业调控等因素影响，毛利率下滑几乎成为房企的共性问题。作为房地产行业公认的好学生，龙湖也同样面临着这一压力：最新披露的2021年中期业绩数据来看，2021年上半年，龙湖集团的核心税后利润率为13.6%，上年同期为14.6%;核心权益后利润率为10.2%，上年同期为10.3%;期内公司毛利率为27.7%，较上年同期减少3.1个百分点。

赵轶给出的原因是——限价政策在高能级城市的严格实施。

“在行业限价的大环境下，毛利回到合理的区间，龙湖从去年30%的毛利率降到27%，销售毛利率从27%降到23%，属于一个合理的区间。”在赵轶看来，毛利率下降属于行业趋势，未来房企将保持20-25%的毛利率，而龙湖内部的毛利率目标是保持在25%以上。

同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者表示，房地产销售和确定收入之间存在时间差，也就是说当前所显示财务数据，是过去1-2年左右销售的财务呈现。当前房企毛利率下滑的原因，主要是因为过去一两年地价走高，而销售价格又受限价政策的影响，导致企业利润空间压缩。”

肖云祥也认同赵轶关于“毛利率下降属于行业趋势”的看法。在肖云祥看来，“三道红线”影响房企融资，房企走量策略明显，毛利率下滑的趋势还将继续。“其实行业内毛利率下行的趋势已经延续了多年，叠加近年来调控政策的不断收紧，此趋势会更加明显。”

下半年还拿地吗？“确实留了部分资金”

利润之外，可持续发展是房企另外一个考题。特别是在三条红线、拿地监管与供地双集中的三重压力下，好学生的龙湖又会做出怎样的选择?

“2021年上半年，我们整个的节奏把握还是比较稳的，并没有去追高。我们整体的土地成本是相对可控的，拿地销售比在35%左右。”龙湖集团执行董事兼首席财务官证实，龙湖预留部分资金到下半年，争取去抓住二次和三次投资的机会，继续聚焦高等级城市，并围绕都市圈周边深度布局。

城市能级，简单来说就是一个城市的现代化程度和对周边地域的影响力。高能级城市指的就是那些城市现代化水平高、区域影响力大的城市。一般而言，这类城市不仅拥有雄厚的经济基础，以及可观的政治资源，还普遍对周边多个省份具有辐射能力。

在地产分析师严跃进看来，2021年中期“三道红线”指标全面达标，使得龙湖集团在面临年内的一系列调控时，显得比较淡定。

在龙湖近年来的规模发展中，对于高能级城市颇为倚重。截至2021年中期，龙湖集团业务已遍布长三角、环渤海、西部、华南及华中区域等五大区域的67个城市，土地储备合计7717万平方米，权益面积为5367万平方米。从2021年中期销售来看，约有九成以上的销售货值集中在高能级城市。

赵轶也在业绩会上肯定了高能级城市对于公司销售规模的贡献。据赵轶透露，2021年上半年，龙湖九成以上的销售额来自于高能级城市，其中一线城市占比13%，二线城市占比81%。

地产航道设置初衷？“为了更精细化的管理”

在超额完成2020年业绩计划后，龙湖集团将2021年的销售目标锁定在了3100亿元。中报数据显示，龙湖集团2021年中期实现合同销售额1426.3亿元，较上年同期增长28.4%。按照3100亿元的销售目标计算，今年上半年，龙湖集团已经完成年度销售计划的46%。

对于今年的销售目标，龙湖集团首席执行官邵明晓表示，尽管“三道红线”的落地以及土地“双集中”政策的施行，对行业从业者提出了相当大的挑战，但龙湖集团内部对于年度目标的而达成持有很大信心。

“截至7月底，集团已实现1616.5亿元的合约销售，同比增加20%。对于未来几个月的销售，我们的铺排和准备比较充分，龙湖手里的可售存货大约4700亿元，整体去化率66%即可完成完成全年销售目标。”邵明晓说道。

今年7月，龙湖集团进行架构调整，对外宣布成立地产航道，并将集团总部更名为集团赋能平台。彼时，分管龙湖集团房屋装修业务和养老业务的原龙湖集团成都公司总经理陈序平，出任地产航道总经理，兼任地产航道市场营销部总经理。随后，又升任为龙湖集团副总裁。

在2021年中期业绩会启动直播前一个小时，陈序平也被“官宣”了新任职——龙湖集团执行董事。这位年仅39岁的副总裁，也首度与龙湖集团董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼首席财务官赵轶一道，出现在了广大投资者及媒体的眼前。

而陈序平所担纲“领路人”的“地产航道”，也成为本场业绩会的一大关键词。据陈序平介绍，作为龙湖的C1航道，地产开发对龙湖集团的利润起到了主要贡献。截至2021年中期，地产开发对龙湖集团的利润贡献率达到了八成左右的份额。

业绩会上，邵明晓则正面解答了龙湖成立地产航道的考量。“实际上，我们的业务围栏已经在不断地拓展，同时我们的用户围栏也在不断地加宽，所以为了让所有的航道更加精细化的管理，更好的去服务用户，做好产品和服务，我们内部决定把C1航道作为单独的一个航道，放在整个大的业务体系当中。”

(记者卢扬荣蕾)

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