红周刊 特约 | 周俊生

热议已经10多年的房地产税改革开始进入国家决策程序，日前举行的十三届全国人大常委会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点为期5年。这对于我国房地产市场、金融市场乃至整个国计民生都将产生重大影响。

房地产税的征收是必要的

在我国舆论场上，关于房地产税的征收是伴随着房地产调控的不断深入而出现的。但是，以往对房地产税的认识，基本上倾向于以此来遏制疯狂上涨的房价。但依赖税收来遏制房价，却很难收到理想的效果，这是由房地产市场自身的特性所决定的。房地产的市场资源具有不可再生性，因此从一个长时间的角度来观察，它必然呈现出上涨趋势。考虑到这一点，就必须承认，所有的税收负担最终都会落在这个市场的消费末端，也就是购房者身上。正是因为这个原因，房地产税尽管已热议多年，除了在上海、重庆两个直辖市做了不成功的试点外，基本未能付诸行动。

但是，这并不意味着房地产税没必要推出。

必须看到的一个现实是，曾经风行多年的房地产炒作不仅导致了高房价，而且使中国社会出现了严重的贫富分化，一些炒房成功者坐拥多套房屋，这种“房炒不住”的格局直接导致作为不可再生资源的房屋用途出现了异化，而占人口绝大多数的普通居民则难以通过市场来满足合理的住房需求。近几年来，我国在加强房地产调控的同时，强调坚持“房住不炒”的原则，基本上遏制住了市场的恶炒，这为房地产税的推出提供了呼之欲出的“气候”。通过这一税种，让占有过多房地产资源的“先富者”通过缴纳房地产税的途径，来体现税收在调节贫富差距上的积极作用，是有其合理性的。按照目前的“分税制”原则，房地产税征收后将归地方财政，地方政府可以把这笔税收投入到经济适用房等的建设中，以此来帮助在房地产投资上的“落伍者”解决住房问题，从而缩小在住房上的贫富差距，无疑是一条可取之道。

可从小产权房先行试点交税

尽管征收房地产税有其合理性，我国房地产最大的特点就是就是房和地的分离。按照我国的法律，城市土地属于国有，国家通过向开发商出售有70年使用期的土地满足房地产的土地需求，商品房的房价自然包括了开发商拿地时向政府支付的土地费用，70年使用期也就落在了商品房购买者身上。这造成了民众购买的商品房实际上是一种不完整的资产，特别是其中的土地，理论上在到期后要由政府收回，这相当于民众向政府租用了土地。

房地产税中，土地问题一直是焦点，虽然房地产税仍然可以推出，特别是在5年试点期间可以将这一争议搁置，但老百姓对此的疑惑是不能回避的。房地产税的推出，要立足这个现实，制定有针对性的措施，循序渐进。

在我国现存的房地产市场上，很多城市的郊区遍布一种被称为小产权房的不合法住房。利用征收房地产税将其合法化则是有效的途径。要求其业主把以前未支付的土地费用通过这一税种完成补缴，在这个过程中，国家可以给予小产权房合法化，比如在其房地产税缴纳若干年限后，向其颁发国家承认的不动产证和土地使用证。

这可以在最大限度上弥合社会矛盾，同时为房地产税全面征收积累经验。目前，我国究竟有多少小产权房存量没有准确的信息，但应该数字庞大，其收到的税收也不会少。

而对合法商品房的征税，从我国房地产市场的实际来看，商品房土地由政府供给并收费用，并规定70年使用期，已经成为一项较成熟的制度，改变的可能性不大。那么房地产税的征收就该和它实现接轨。以后对于新建商品房也可以明确，在土地70年使用期到期后再行征收房地产税。由于未来的新建商品房供应严格实行限购政策，像以往那样一人购买多套房屋的情况也不会再出现，其可用税源本身也很少。作出这样的明确规定，等于是给全社会提供了定心丸。

房地产税对股市影响不大

开征房地产税，会对市场上产生什么效果，也是投资者关心的问题。10多年前本轮房地产调控起步伊始，房地产税就被作为一个“大杀器”，经常在市场上产生激烈反应，甚至一个专家的发声就可以在资本市场引起轩然大波。

开征房地产税，对于目前看似坚挺的房价会造成一定影响。房地产毕竟是民众的大额资产，即使采取比较低的税率，但由于房产本身的特性，每年需要缴纳的税收不是一笔小数目，因此会对缴税者产生一定的压力。但开征房地产税的压力将主要集中在有超出标准的富余房产者身上，当市场的杠杆使他们继续持有富余房产成为一种“不经济”时，他们就会将这部分房产向市场抛售。而当这种抛售形成一定势头，那么，引起房产价格下跌则是顺理成章的事。

传统的投资理论认为，房地产市场和股票市场有一种微妙的“翘翘板”关系，房产价格上涨，投资人和投资资金被吸引过去，推动房产进一步上升，而股市则由于资金的离去而行情低迷。A股市场多年来的走势与房价走势确实形成了这种区别。那么，当未来房地产市场不再成为热土的时候，资金是否会回归股市呢？

其实，投资资金在房市和股市上的分布，并不是简单的此消彼长，而是更多地受到宏观经济形势的牵制。10多年前房地市场的火热，资金的汇聚只是表面现象 ，更重要的是在当时执行宽松货币政策以后，市场流动性充沛，而还在初级阶段的房地产市场恰好与这种充沛流动性碰头，从而造成了房价的飙升。但是，在房地产调控纳入“房住不炒”的框架之后，房地产已经不再能成为游资的炒作目标，然而，我们看到的现实是，资金并未因此大规模进入股市。

A股市场建立以后，一直在为扩大资金来源努力，管理层为此推出了很多制度创新，实际上A股已经基本融入国际资本市场的循环。但是，A股市场发展30年，始终面临着急速扩容的压力，管理层为扩大资金来源所作出的努力每每被高速扩容化为乌有。这是A股市场面临的一个根本问题，因此，即使有因房地产市场遇冷而流进的资金，其数量也是有限的，能够起的作用更是微乎其微。从这一点来说，未来开征房产税，可能会在股票市场上形成一个个热点或者痛点，引起行情波动，但相对于整个大盘，特别是大盘的长期走势，这种波动至多发生在个股或板块，不至于影响到全局。

（本文已刊发于10月30日《红周刊》，文中观点仅代表作者个人，不代表《红周刊》立场，提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）