2021年物企上市潮持续，中骏集团旗下物业板块——中骏商管于7月2日在港交所敲锣上市。中骏商管也成为继荣万家、宋都服务、星盛商业、新希望服务后，年内第5 家上市的物业股。作为港股房企中少有的具有“商管”标签的物业服务企业，中骏商管的规模及业绩成色，也在上市以来多个交易日交投活跃的股价表现之下，得以被持续聚焦。

主要收入超半数来自住宅物业管理服务，中骏物管的“商管”属性成色几何?喊出商业项目到2025年“百城计划”的母公司中骏集团，能为中骏商管的发展带来多少助力?在较为依赖母公司输血的现实情况下，中骏商管的第三方拓展又处于什么水平?

主打“商管牌” 物业管理却占大头

中骏商管对外给出的企业定位是“综合物业管理服务提供商”。截至2020年末，该公司已在国内提供物业管理服务逾17年，布局范围涉及国内18个省、直辖市及自治区的55个城市。从业务构成来看，中骏商管的主要业务包括商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务，公司的收益也主要来自于这两个业务分部。

具体来看近三年收益，2018-2020年三个年度，中骏商管的收益分别约为3.97亿元、5.75亿元、8.05亿元。尽管中骏商管素来强调企业的“商管”属性，但住宅物业管理服务在该公司收入中仍然占据主要地位。

具体来看，住宅物业管理服务主要包括基本住宅物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务，2018-2020年，源自住宅物业管理服务的收益分别为2.44亿元、3.33亿元、4.32亿元，分别占中骏商管同期总收益的61.6%、58%、53.7%。

商业物业部分的服务主要包括基本商业物业管理服务、开业前管理服务、其他增值服务。2018-2020年三个年度，该部分业务实现的收益分别为1.52亿元、2.41亿元、3.73亿元，分别占中骏商管同期总收益的38.4%、42%、46.3%。

从利润相关指标来看，2018-2020年三个年度，中骏商管分别实现毛利润1.37亿元、2.12亿元和3.57亿元，得益于商业物业管理的高毛利，中骏商管整体的毛利率水平在近三年也实现了一定的增长：从2018年的34.6%增长至2020年的44.3%。

企业在招股书中的表态，也足见中骏商管这家港股上市新秀对发展商业物业的重视。“由于我们将战略重点放在发展商业物业管理及运营服务分部上，我们预计未来商业物业管理及运营服务收益所占百分比将会继续上升。”中骏商管在招股书中，如是描述对商管业务发展的预期。

不过，尽管主打“商管牌”，但商业物业的体量在中骏商管现有规模中的占比依旧非常小。据招股书，截至2020年末，中骏商管商业物业在管总建筑面积仅为约99万平方米，而住宅物业的在管总建筑面积约为1525.5万平方米，是商业物业的15倍有余。

母公司依赖症凸显 第三方业务“微乎其微”

除了现阶段商业体量占比不高，与大多数物业公司一样，“母公司依赖症”也显现在中骏商管这家港股物企新秀身上。

分业务类型来看，2018-2019年间，中骏商管商业物业板块的在管面积及收益，基本上都来自于中骏集团及其合营企业或联营公司所开发项目;截至2020年末，该板块获得了来自第三方的收益为235.8万元，占比仅为0.6%。

从住宅物业取得收益这一角度来看，2018-2020年三个年度，中骏集团所开发或中骏集团及其他物业开发商共同开发的住宅物业，占中骏商管住宅物业管理服务分部总收益的比例均远超九成，分别约为98.6%、98.9%及97.7%。

同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者表示，目前中骏集团“一体两翼”的业务模式主要涉及住宅、商业、长租公寓，首先母公司在管面积导入中骏商管是必然的。但从中骏商管在管面积来看，商业和住宅、内部项目和第三方基本上是“五五开”，也就是说，就目前中骏商管的在管面积而言，源自母公司项目的贡献在一半左右。

“一定条件下，母公司项目供给也会面临着诸多挑战，例如母公司的项目输出数量、周期是否能满足公司规模发展需求等问题，因此公司未来项目增长更多还需要从外部获取。”肖云祥提示道。

就后续打算如何缓解“母公司依赖症”、拓展第三方业务的问题，中骏商管方面回应北京商报记者称，“在业务的拓展上，中骏商管基本保持和母公司一致的步调，不可避免带有母公司留下的烙印。但中骏商管也与其他地产公司分拆的物业公司一样，正在努力成为更独立的物业平台。未来，来自第三方物业管理面积也会有望逐步增加。2020年，我们逐步向第三方物业开发商提供商业项目服务，并且我们提供商业物业管理及运营服务的毛利率更高于同业。未来，我们希望通过获得第三方物业开发商开发的商业及住宅物业的新委聘合约，保持我们的有机增长。”

“百城计划”目标告急 “商管牌”能否打好

中骏商管的规模扩张，与中骏集团商业物业开发业务的扩张相伴而行。

招股书显示，中骏商管于2019年开始提供购物商场的开业前管理服务，作为中骏集团扩大其购物商场组合整体战略的一部分。2019-2020年，中骏商管的开业前管理服务业务分部快速增长，这正与中骏集团商业物业开发业务的扩张一致。根据中骏集团的2020年年报，中骏集团于2020年通过收购土地储备以开发14个新购物商场。

发展中的中骏世界城项目，则被中骏商管内部视为公司规模扩张及业绩提升的“助推器”。据悉，中骏集团曾提出“百城计划”，其表示，到2025年在全国布局100个中骏世界城项目，运营面积超1000万平方米。对此，中骏商管也在招股书中提及，“中骏世界城的高速发展，将对该公司业绩的发展形成强有力的支持”。

公开资料显示，当前中骏集团对外“官宣”的在营及筹建的中骏世界城已达37座。不过据梳理，截至目前，中骏商管在管的已开业中骏世界城仅有5个。

在肖云祥看来，母公司中骏世界城项目的落地，对中骏商管提高管理面积提供助力是肯定的，但这也需要时间和战略计划，当然未来也会面对很多的不确定性。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠也认同，中骏世界城对中骏商管是具有一定的加持作用，但其也指出，目前来看，中骏集团完成“2025年全国布局100个中骏世界城项目”已迫在眉睫，从土地储备、运营能力、融资等方面都需要较大的提升。

“整体来看，中骏集团实现这个百城目标是有一定难度的。项目开发需要获取土地以及大量的项目资金，至项目开业后需要较强的运营能力进行盈利，所以企业的融资、土储以及运营能力都对企业完成‘百城计划’的进程有较大的影响。” 梁楠说道。

就中骏世界城的推进现状对公司的影响，中骏商管方面回应称，“截至2021年1月底，中骏集团共有21个开发中或规划开发购物商场。由于中骏集团开发中或规划中的商业项目数量增加，对我们的开业前管理服务的需求亦会同样增加，也带动该业务近年快速增长。在过去一年，中骏集团新增38幅土地，新进入14个城市，新增货值1200亿元。未来，随着中骏集团开发中或规划中的商业项目数量增加，对我们的开业前管理服务的需求亦会同样增加，也带动该业务近年快速增长”。

此外，58安居房产研究院分院院长张波也补充指出，相比于住宅物业，商业地产物业管理有着较大的差异度，影响物业的不只是管理面积，还包括商业项目本身的经营状况以及长远预期表现。“因此，未来影响其物业股价表现的不只是本身的扩张水平，还有商业地产本身的运营状况，这一点更值得关注。”

值得一提的是，作为母公司中骏集团“一体两翼”战略的关键一环，中骏商管在凭借母公司迅速发展的同时，其母公司却在规模实现 “三级跳”、达标千亿规模后，毛利率连续三年出现下滑，也被业内视为影响中骏商管未来稳健发展的一大不稳定因素。数据显示，从2018年到2020年，中骏集团的毛利率分别为34.6%、27.6%和24.1%。

对此，梁楠分析认为，母公司的业务领域、业务状况在一定程度上会影响中骏商管的业务领域和业务状况，中骏集团目前负债压力较大，在一定程度上会影响到中骏商管的规模扩充。

财报数据显示，在企业冲刺千亿的同时，中骏集团的债务规模一路走高：2016年至2020年，中骏集团的负债总额分别为387.63亿元、496.17亿元、793.51亿元、1190.96亿元和1314.62亿元。

值得关注的还有，来自安信证券2020年12月发表的一份研究报告显示，中骏集团2020年仍有超五成比重的土储集中在三四线城市，这对于该公司未来的发展或将构成又一大隐患。业内对此也有观点认为，无论中骏集团还是中骏商管，收入都过于依赖三线城市。伴随着三四线城市棚改红利远去以及三四线城市楼市的走弱，中骏集团的盈利能力或将再被削弱。而这对于业务扩张及收益增加都严重依赖母公司的中骏商管而言，似乎也将成为一大潜在挑战。

(记者 卢扬 荣蕾)

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