11月5日晚间，万科发布公告，称拟分拆万物云到港交所上市。

物管行业近年来受到资金关注，不少上市房企物业公司上市后市值接近甚至超过母公司，作为行业最大的一家物业管理公司，万物云上市进程一直被市场所关注。

万科表示，同时通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。

分拆万物云

万物云的前身是万科物业，2020年10月28日，万科物业更名为万物云。万物云的官网介绍，万物云空间科技服务股份有限公司的前身是万科物业发展股份有限公司，是一家以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。

目前，万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大品牌。

万物云是行业内最大的物业管理公司之一，万科2020年年报数据披露，以万物云为主体的物业管理业务报告期内实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米。同期，碧桂园服务营收156亿、在管面积为5.05亿平方米(包含“三供一业”业务及城市服务)。

2021 年上半年，万物云实现营业收入103.8 亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比 55.0%;商业物业及设施服务31.6亿元，占比 30.4%; 智慧城市服务 6.3 亿元，占比6.1%;社区生活服务收入 5.6 亿元，占比 5.4%;万物成长收入3.2 亿元，占比 3.1%。

社区空间服务方面，万物云以“万科物业”为品牌，已布局全国 105 个大中城市(含香港)，服务 3490 个项目。万科物业将 30 年积累的住宅物业经验打磨沉淀为业务流程，通过武汉数字运营中心进行线上运营。万物云旗下的房产经纪平台朴邻，新房销售业绩较去年同期增长647%;广州朴邻与广信物业 达成战略合作，朴邻提供品牌及技术支持，帮助广信物业尝试社区房屋增值服务，开业首家租售门店。

万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权。万科在11月5日晚间的公告中表示，本次分拆上市有助于突出本公司在空间科技服务领域的发展优势，提高本公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于本公司向开发、经营、服务并重的转型发展。

公司本次分拆万物云境外上市后，公司仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。

再造万科？

事实上，物业很大程度上被认为是房地产企业最后一块优质资产。华盛证券就指出，房地产开发商拆分物管公司释放价值的策略模式在2015-2020年发挥的淋漓尽致，也成功地缔造一个新的行业板块，期间上市公司总数增至46家，该板块在港股市场的比重上升至1.08%。

物管行得益于轻资产模式，相对稳定的现金流，较高的ROE，通过新冠疫情印证具有抗周期性，跨行业合作下科技赋能，增值服务支持着成长空间，这些优势在资本市场具有较好的吸引力和估值基础。

正式因为诸多优势，物业管理业务的估值一直大大高于地产公司，而直接的结果就是不少上市物业公司的市值高于其母公司。

比如，碧桂园服务当前的总市值为1771.59亿元，对应PE为42倍，而其母公司碧桂园目前的市值为1539.88亿元，对应的PE为3.57倍。

市场分析对物业管理业务也普遍看好。近期港股的物管板块普遍回调，但是华盛证券就指出，即便一些问题掩盖了行业前景及板块出现个股估值分化现象，但基于政策的大方向是往物业管理市场化、规模化发展，速优胜劣 汰下头部公司的市场份额进一步提升，仍对该板块保持积极看法。

兴业证券也指出，物业管理存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、 稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。龙头将继续享有估值溢价，同时成长性和确定性兼具的优质中型物管公司也值得关注。

在地产行业艰难转型的阶段，物业资产也是很多地产公司唯一拿得出手的资产，不少地产公司当下都在出售物业资产回收现金流。

11月1日，首创置业有限公司(下称“首创置业”)拟挂牌出售旗下物业公司首置物业100%的股权，以及首万誉业51%的股权。此前，恒大计划200亿港元转让旗下恒大物业50.1%股权予合生创展，不过最终没有成行。

显而易见，万物云上市，也能让万科这块业务快速实现价值释放。万科在公告中就坦言，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势，同时符合公司股东的整体利益。

对标碧桂园服务，万物云如果能够获得相当的估值，在市值上再造一个万科似乎也不无可能。

万物云此前曾多次被传上市，但万科方面始终否认这一消息。今年4月28日，市场曾传出万科正在筹备物业管理业务IPO事宜，或筹资20亿美元。随后，万郁亮在6月召开的2020年股东大会上回应表示，“万科物业”服务业务一定会上市，但目前无明确时间计划。

不过，万科对万物云的估值一直有所期待，万科董事会主席郁亮曾表示，“万科物业”有机会达成市值千亿，虽然不知道要多长时间，但希望“万科物业”在具备这个基础跟实力之后再去讨论这个问题。