11月4日，北京市住建委等发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2021年修订版)(下文简称《办法》)向社会征求意见，《办法》主要从提升资金监管能力、提高资金监管额度以及提升监管主体责任等维度出台相关要求。

《办法》旨在抑制房企出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用等问题导致的无法按期交房、烂尾等情况发生，充分保障购房人合法权益成为业内共识。

对此，多位专家对证券时报·e公司记者表示，办法对于当前预售资金缴存和使用乱象进行了管控，是防范房地产金融风险的重要举措。此外，办法中提及的“封闭管理”颇具亮点，后续在各地政策中有望体现。对于房企而言，或将倒逼房企进一步加快营销加速回款，信用水平较高的房企影响相对较小。

预售资金监管31条征求意见

近年来，“高杠杆、高周转”开发模式叠加疫情影响，企业资金压力凸显，个别房地产开发项目出现资金链紧张、甚至挪用预售资金的情况，引发社会高度关注，这也是北京拟出台预售资金监管新政的一大背景。

11月4日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版公开征求意见稿)》

新修订的《办法》主要包括总则、一般规定、资金收存支取、监督管理四个部分31条。办法显示，针对当前存在的突出问题，实现资金“管好不管死”，修订主要完善调整了“招标选取监管银行”“实时共享政务信息”“提高资金监管额度”等方面。

针对监管银行，《办法》明确预售资金监督管理坚持银行监管、政府指导、多方监督、保障建设的原则。公开招标择优选择银行承担监管工作，开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。同时，对中标银行履职情况定期考核，淘汰递补。

监管银行通过北京银保监局金融专网和市住建委房地产交易管理系统实时共享房屋网签和入账信息，便于监管银行掌握销售情况和入账资金。

在穿透审查方面，《办法》明确市住建委及北京银保监局通过金融专网共享开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，与监管银行上报数据交叉核验；穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。

在入账管理方面，《办法》将现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签，即购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，确保预售资金及时足额直接入账。

值得注意的是，《办法》规定，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高43%。

政策具有借鉴意义

“办法最大的意义在于加强了商品房项目预售资金的监管力度，包括购房人定金和首付进入监管账户才能办理网签，此外预留充足建安成本每平米提升至5000元，避免烂尾事项的再次发生，后续会稳定市场。”景晖智库首席经济学家胡景晖对e公司记者表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，此次政策在预售资金缴存、使用等方面明确了收紧的内容。在资金缴存方面，明确“先缴存定金等再开通网签”的规定。此类规定，进一步提高了预售资金监管的迫切性。各类房企也没法挪用相关资金，真正落实了预售资金的监管。北京此类政策具有非常好的导向，真正推进预售资金监管工作的有效开展。

“预售资金监管的目的是给预售制度打补丁，为了避免烂尾楼，当下房地产市场进入新周期，越来越多的房企出现了资金压力，为了保护购房者利益，北京出台的政策有利于维持市场稳定，避免出现烂尾楼。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示，北京之前就有过预售资金政策，这次政策更加细节，执行力度更大，而且针对项目穿透监管，避免之前出现过的个别项目设立额外账户，绕开资金监管。

另一方面，北京此次政策对于全国其他城市是有借鉴意义。监严跃说，预售资金监管有一个新提法，即“封闭管理模式”。最近两年房企债务的问题增大，出现了暴雷等情况。“通过落实封闭管理的模式，能够确保预售资金对接经营困难的项目，更好确保工程项目的建设。这也成为近期各地防范出现烂尾楼中所应该积极借鉴的政策。”

对于房企而言，该办法将产生哪些影响也备受业内关注。中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者，整体来看，北京商品房预售资金监管趋严响应了中央近期推进“两个维护”的要求，优先保障工程进度和交付质量，维护购房者合法权益。对房企而言，流动资金短期压力增加，或将倒逼房企进一步加快营销加速回款，信用水平较高的房企影响相对较小。

“房企必须认识到，这个政策的基调是收紧，所以要关注此类预售资金监管下的操作和影响。尤其是要规范房企既有的预售资金缴存和使用方式，确保企业经营和资金方面的稳健。一些违规的操作会减少，也要求房企适当关注收紧下的压力。”严跃进告诉记者。

“对于房企而言，更加要求企业具备资金实力以及充足流动性，保证每个项目正常运转。对开发商而言，资金要求就会更高，同时在金融部门和住建部门信息打通后，资金监管可谓没有死角。”胡景辉说。