12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。此次工作会议首先提出，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。

会议指出，在城市更新过程中，强化历史文化保护，塑造城市风貌;全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业;深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制可推广的机制和运行模式。

此外，党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动。这为“十四五”乃至今后一个时期做好城市工作指明了方向，明确了目标任务。

前景可观的城市更新，已经成为房地产市场的一大关键词。

政策加码

近年来，国内城市化进程在不断加快。据国家统计局数据显示，2019年中国城镇化率突破60%。与此同时，城市也面临着开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状，推动了城市更新的快速发展。

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹指出，当城市化率进入中高级阶段以后，一座城市向外扩张发展的空间已经越来越小，而且成本巨大，此时城市发展的主要政策和投资就会聚焦于城市内部。而激发城市活力、升级居住环境和产业结构等方面，主要依靠的就是城市更新。

城市更新也是应对收缩型城市的重要举措。当一座城市因资源枯竭等原因出现人口、产业流失导致经济衰退时，通过文化、旅游、商业的更新能把人才重新吸引回来。而城市更新可以利用原有的基础设施和已建成的一些建筑，短时间内让其焕然一新，资金、时间成本更低，效果则可能更佳。

与此同时，我国各城市面临着老城区房子数量庞大且存在明显的功能缺陷等问题。然而，随着生活水平的提高，人们对于居住品质的需求在不断升级。今年年初疫情爆发之后，人们居家时间变长，更是进一步推升了人居环境改善的需求。

此外，在“房住不炒”、“租购并举”等一系列政策加持下，今年中央经济工作会议透露高度重视租赁市场的信号，住房租赁市场主体要向多元化发展转变。从供给侧来看，目前住房租赁市场中70%的房源，仍属于老旧“存量房源”。而城市更新不仅让房屋在形态上、外观上发生改变，同时还改善了居住功能，提升了租客的居住体验。而聚集人群的消费需求，则会进一步推动周边产业结构、配套设施的改善。

不难发现，城市更新正在逐步成为未来城市发展的新增长极和房企业务布局的新风口。11月18日，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在住房和城乡建设部官网发表题为《实施城市更新行动》的署名文章。文章提出，要坚定不移实施城市更新行动，推动城市高质量发展。

实际上，城市更新在2020年迎来了一轮又一轮的政策利好，从中央到地方出台了一系列政策，对城市更新的支持力度越来越大，为房企布局城市更新提供了政策支持，成为城市更新长足发展的基础。

据公开资料显示，2020年以来，财政部、住建部等各部委均从各个方面强调推进老旧小区改造。另据克而瑞数据显示，目前约有30个省市公布了2020年城市更新计划，其中北上广深四大一线城市今年计划推出旧城改造计划。

各地正在按照中央的部署，一步一步向前推进城市更新的发展步伐。

争相布局

随着城镇化率的快速提升以及人口的持续流入，部分一线以及热点二线城市土地供应日渐稀缺，城市发展迈入存量时代，城市更新为企业发展带来了新的业绩增长点。

根据住建部统计数据，全国共有老旧小区约17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。

随着增量开发时代发展临近天花板，城市更新也逐渐发展成为房企寻找增长点的新赛道。秦虹表示，未来，中国城镇化将进入中高级发展阶段，聚焦式、经营式、紧凑式的发展理念离不开城市更新。“因而，城市更新是城市发展转型和房地产企业发展转型的一个结合点，是值得企业高度重视的。”

实际上，在今年的年中业绩会上，城市更新已经成为了各房企重点关注的话题。恒大集团总裁夏海钧表示，“城市更新是未来企业的必争之地”。万科集团总裁祝九胜则称，“城市更新和TOD是万科在这几年的两个重点。”

据克而瑞数据显示，百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了61%。

尽管城市更新已经成为当下房地产市场的一个新风口，但城市更新痛点仍存。包括开发周期长、资金压力大、规划难度高、涉及关系复杂等问题，存在诸多的不确定性。

行业目前在管理、规则制定中仍旧存在改进空间，如需要有稳定、创新性的金融机制给予支持，需要政府调整一系列管理体制、完善一系列规范，包括金融、土地、规划等多个层面。未来，金融领域的政策则会为城市更新解决末端问题，助力企业的长远发展。

此外，发展至今，城市更新已经不再停留在大拆大建时代。过去“全部推倒重来”的方式对城市的肌理、文化、历史带来很大破坏，还造成了“千城一面”的局面，达不到吸引人的目的。

秦虹认为，许多利用现代科技手段对旧建筑、文物等进行升级的微更新案例的成功，也说明未来城市更新的开发模式会越来越向有机更新转变。通过有机更新真正把产业提升，把城市势能提升，同时让城市变漂亮、更宜居，实现同步提升一座城市的品质和功能，这样的更新才更有价值。

基于此，城市更新的门槛也将进一步提升，对于企业的资源协调能力、运营能力也提出不小的挑战。未来让会干、能干的人来做，效率与成功率也将进一步提高，减少不必要的浪费与投资。因此，城市更新的发展还需要企业不断摸索、实践。

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