供需关系决定了价格

2016年中国的房地产市场经历了“冰火两重天”，一方面是不少中小城市大量商品房库存囤积，另一方面是北京、上海等一线及重点二线城市住房销售火爆。而各地在10月前后出台的限购、限贷等调控政策效果明显，让火热的房地产市场快速降温，从之前三季度的火力全开到四季度的渐趋平静。

在关键时点上，中央为2017年楼市发展明确定调：要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快建立基础性制度和长效机制。那么对西安来说，明年房地产市场是否会出现大的波动?应如何看待本轮调控对西安楼市的影响?我们采访到了陕西秦达房地产开发有限公司董事长、总经理王红兵。

凤凰房产：在宽松的政策主导下，上半年房地产市场一片火热，然而下半年政策却调转风向，多城重启限购限贷，您如何看待政策的转向?您对西安四季度及明年的市场有着什么样的预测?

王红兵：上半年一片火热实际上它的主要任务是在去库存。因为西安的库存在去年来说库存量很大，我印象里好像是18个月，这个去库存成为上半年的主流，后来我认为呢是随着一线城市上海、北京房价飞涨，国家又出台了一些调控政策，那么无形中也波及到西安，那么下半年表现就是又开始提高首付等等一些调控的政策。那么不管怎么说我感觉西安的房地产市场还是应该是房价的波动应该不会太大，因为毕竟价格是由市场规律来决定的，准确来说是由供需关系来决定的。

王红兵：当需求没有增加或者没有减少，这个价格的变动应该不会太大。所以呢我觉得这个调控政策只是一些外因、一些外在的条件，实质性的供需关系如果没有发生变化，这个价格的变化应该不会太大。对于明年市场的预判，我感觉应该是稳中有升，但是升幅不会太大。

王红兵接受凤凰房产专访王红兵：还是那句话，就是供需关系决定了价格，但是呢人们对于这种改善型住房的需求，生活水平的提高改善型住房的需求可能会让房价是稳中略有升高。

王红兵：但如果说西安市的经济没有实质性的一个发展、一个变化的话，外来人口的涌入如果不是太大的话，那这个房价还不会飞涨，这是我对西安的一个预判。

一站式照护是白鹿溪谷最大优势

凤凰房产：您曾经说过，养老地产将是未来的发展趋势，为什么?是什么样的机缘让秦达地产投身养老产业?秦达地产与其他的养老地产开发商在本质上有哪些不同，优势在哪里?

王红兵：养老这个产业实际上是要拿数据说话，也就是说老龄化的人口，老龄化社会这个进程在加快，那么2020年的话统计数据表明，2020年是2.2个亿的老人，到2050年老人人口数量将达到4.36个亿，也就是说3个人里边就会有1个老人，那么这个老龄化的社会是实实在在的一件事情，老龄化社会的到来使得养老这块的市场需求会很大，那么这是个毋庸置疑的事实。这是我们当时决定转型就是说专注地做养老地产这样子的一个契机。当然我们另外的其他的原因，我们集团因为是能源集团，是个国企，那么集团曾经给我们提了一个“四为”的理念，就是为老人服务，为儿女尽孝，为企业尽责，为社会分忧。这也体现了国企的一种社会责任。至少我们自身的这些员工老了以后要老有所养，不要轻易地推向社会，给社会增加负担或者说是难题。那么基于这样一种大的面的考虑吧，就是说契合市场的这种需求，供需关系决定你的行为导向、企业的这种投资导向，那么我们现在就是决定朝养老地产这个方向去迈进。做养老地产呢应该说我们这个项目可能在西安市算是规模比较大的一家了，这应该是最大的一个目前的特点吧。那么在具体的操作中，我们这个项目，实际上我们是居家养老、社区养老、机构养老三位一体了，也就是说在同一个项目里我们能实现这三种养老模式的一个集合，我们其中70%的房子是用于销售的，那么这块是居家养老房，也就是说我们另外30%的所谓的机构养老房，它有养老的配套设施，正因为有了这一块对整个小区的养老都能做一个全小区的覆盖，使得我们的居家养老成为可能。另外我们的机构养老底下有日间照料中心，有医疗，这些能够使我们成为一个社区养老的一个基本要素都具备，所以我们是三位一体的一种养老模式，这个我认为是也比较难实现，但是我们现在目前就朝这个方向在努力。另外我们这个项目的养老运营是交给北京太阳城来做，那么北京太阳城也是全国做养老比较早的一家企业，也是比较有经验的一家企业，这个可能是我们项目的第二个亮点，同时呢太阳城推崇的是一种CCRC可持续养老的模式，也就是说在我们的小区里面，你刚开始可以选择居家养老，就是说你可以买我们的房子，实现健康跟踪管理这些服务的配套，实现居家养老，当你的身体在逐渐地衰退的时候你可以住到机构养老的房间里去，机构养老也分健康型、半自理型、不能自理型，也就是说随着你身体的情况，你可以选择不同的房型，一站式照护，一直能够为你的老年提供一个全程的照顾服务，这个我觉得是我们现在努力要做的。也就是说我们项目的一个特点吧。

凤凰房产西安站采访陕西秦达房地产开发有限公司董事长、总经理 王红兵盘活资金问题 解决盈利模式

凤凰房产：盈利模式是养老地产面临的最大难题，在这方面您认为该如何破局?如何看待“以房养老”遇冷的窘境?

王红兵：养老呢大家这两年说的比较多，但是真正地很多企业真的来做这个、投入这个比较少，毕竟房地产行业它的利润率比较高，而且它投资回收期比较短，还是对更多的房地产企业来说比较有吸引力的一个行业。那么做养老地产它的特点就是投资大、投资回收期长，比如说它的这个不是说毛墙毛地就可以交付，它要精装修，拎包入住，家具家电设施都得一应俱全，首先它投入大，再一个经营模式，如果真正意义上的养老地产它应该是持有这个资产长期经营，那么老人可以是一茬子一茬子老人，但是这个经营资产你可能是持有，所以投资回收期也会很长，那么这种情况下的话盈利就是比较难实现，我们做可研报告分析的时候呢，也是这块的盈利比较弱，那么要想破解这个局，就是说怎么样增加这个盈利模式呢，我们现在有两种方式可以去补充一下，一个就是异地交换养老和旅游度假养老，这种方式的植入使得我们的客户群可能会多一点，那么也让养老这件事让老人更能接受一些，增加收入的同时还能培养潜在客户，让他们对这种养老模式慢慢地认知、接受，这个会增加一部分收入。

王红兵：另外当然就是说和北京太阳城的这个大平台去搭接，它会有一些养老产品，它这些产品可以提前收入，然后逐年来提供服务，这个也会让当年的收益能够有所改善，所以这些方式可能是我们目前可以想到的，在具体运营过程中再思考，比如说还经常说到的一种倒按揭，以房养老这种方式，实际上老人现在还面临一个问题就是手上的现金越来越少，而手上持有的资产他也不能够立马变现，那么他可能养老金又比较低，他入住养老公寓也有难度，那么这种情况的话实际上比较好的一种解决方案就是如果国家能够政策出台，能够真的把以房养老、倒按揭这种方式能推行起来，那是最好，如果不行的话，未来如果国家没有去推这个的话，未来我们自己可能也得要做这方面的努力，就比如说把老人已有的资产帮着他去盘活、帮着他出租，或者帮着他销售，然后得到现金流，然后再来入住我们的老年公寓，使它成为可能，这个事情是个配套的事，当然还有一些未来的做法，就是养老去跟金融去结合，养老去跟保险业去结合，这都是未来可以探索的一些路径，解决这个老人住不起老年公寓或者说老年公寓本身盈利弱，这是个相辅相成的问题。

秦达地产适时地着眼于养老地产行业，并提出了解决盈利难题的新思路。这既是房企在市场大潮中的积极转型，也是企业在为社会尽责分忧，更是和国家提倡的房地产供给侧改革的紧密结合。未来，在短期政策调控和长效改革的推进下，住房将更多的以改善型需求为主，逐步回归其居住属性。

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