在追求人与环境极致融合的人居理念愈发深入人心，住宅施工面积和竣工面积两大指标始终维持在高位的背景下，越来越多的房企开始以居住为中心打造生态系统，从空间提供商转变为空间运营商，立足于物联网(IoT)生态持续成长。

回溯既往，比尔·盖茨1995年在《未来之路》一书中首度提及IoT的概念。彼时，受制于通信设施、硬件及传感器设备落后，并未引起外界关注。近两年来，伴随人工智能技术、云计算、边缘计算等快速协同，5G时代全面来临。以电信运营商、IT厂商等为代表的企业，一面意识到行业边界越来越模糊的现实，都主动或者被动地进入战局;另一面，又寻求产业、商业模式方面的联合创新,以更好地以变御变，挖掘连接和跨界合作背后的价值。

相较于零售、金融、家电等传统的垂直行业，地产作为重资产、重资金且交易低频并具有强区域性的代表性行业，天然地构筑起了较高的数字化技术、资金准入、场景打造壁垒。寄望大水漫灌式烧钱以快速抢占地产智能化的竞争者，注定难以一蹴而就。相反，更敏锐更细致地捕捉住户需求，深入挖掘年销售额逾十万亿元的房地产市场显得尤为重要。

相较以往，越来越多的住户会考虑通过智能家居来提升生活品质。与全屋智能初兴时期相比，性价比已经不再是智能产品需求的唯一决定性因素，对产品品质和新科技功能的追求背后是消费升级理念的兴起。主力消费群体对生活环境和品质的要求，从“价格导向”向“价值导向”转变，这使得便捷、舒适的智能家居不再仅局限于高端市场。

作为行业标杆企业，中国海外发展(下称“中海”，00688.HK)早在三年前就捕捉到了万物互联给产业变革、企业数字化转型所带来的变化和契机。早在2019年，中海就联合华为、中国移动落地全球首个5G社区中海·臻如府。

中海也致力于促进行业共生共荣，参编国家、行业标准制定，包括《2019中国智慧园区标准化白皮书》、住建部主导的《智慧城市建筑及居住区第1部分：智慧社区建设规范》、《智慧建筑设计标准》(国标GB50314-2015)。

如今，华为海思芯片加持的PLC电力载波技术在中海全屋智能住宅项目天津左岸澜庭首次实现大规模使用。该通讯方案相较欧美地区纯ZigBee技术，信号更加稳定。凭借此技术，中海得以标配高级室内调光场景和智慧面板控制系统，将五星级酒店才有的灯光质感带给千家万户。

未来，“中海未来智慧健康空间”的打造将继续坚持从用户需求出发，反复打磨人性化场景，如昼夜节律照明场景、睡眠勿扰场景、观影场景、聚会场景、安防场景、节日场景等。

中海高级产品研发总监牛博对全屋智能参与方的业务边界及未来有着自身的理解和愿景，“全屋智能设备连接交由华为来做，客户洞察和体验、产品化是中海来做。然后，接入全屋智能的一部分硬件会开放给生态链企业来做。中海希望这个行业有更多好的智能家居供应商走得更好，也希望平台上更多的设计师能做得更好。”

低调“牵手”华为深耕全屋智能

随着AI、大数据、云计算、人机交互等发展，新技术赋能物联网，加上国家倡导房屋精装修交付，智能家居迎来新一轮发展机会。

业内普遍认为，这一轮的全屋智能与过去相比有很大不同。首先，房地产开发商入局，批量交付降低了行业赋能的成本;第二，5G的到来，物联网大大提升了连接与应用等用户体验;第三，AI+IoT开发者平台等为代表的科技企业在软件服务上快速提升，能快速处理高频次使用照明、家电、安防、数码娱乐等智能家居产品所产生的海量数据，提供一站式全屋智能技术解决方案。

从专注于空间场景设计到打造空间智能化平台，技术和战略布局要前置。这背后是中海和华为约100组研发人员参与，耗时三年有余，被誉为“智慧家居”的“上甘岭”战役。目前，有华为、腾讯、阿里巴巴、科大讯飞、商汤等超过15家供应商跨界合作，涵盖从云、边、端、芯的解决方案。

坚信“管道(ICT基础设施)会像太平洋一样粗”的华为，长期以来高度聚焦，只做“管道”生意。同样坚守“主航道战略”的中海地产始终专注于人性化处理人与空间之间的关系。

言及选择华为作为战略合作伙伴的缘由，牛博直言，这一方面基于华为在芯片硬件和通信能力上给到了中海非常好的保障，稳定是全屋智能、用户隐私安全的基础;另一方面基于两家企业在企业文化、行事风格等高度契合。

“中海未来智慧健康空间团队和华为智能家居团队几乎是一起相伴成长的。华为智能家居团队成立不久，我们就在一起合作了。”中海直言，两个团队还会就智慧健康空间产品从方案设计到产品研发再到施工完成做深入交流，合作策划产品。中海表示，在公司内部是不提“智能家居”的，他们志在以“未来智慧健康空间”来定义生活的新场景、新模式。

中海优选华为HiLink技术作为“全场景智慧生活”的解决方案，依托华为HiLink全屋智能的技术，优先支持HUAWEI、家电产品，华为终端优选公司等入口及路由器、音箱、平板等连接产品。华为公司生态团队配合将中海集团认可的前装成套系统对接到HiLink平台，共建中海地产智能化招采供应商资源池。

中海与华为现今的合作并不拘泥于全屋智能这一室内空间智能化的打造。二者还充分发挥各自作为自身所处细分领域领头羊的角色，去向行业输出全屋智能解决方案及制定行业标准。

双方在住宅领域，针对户内智能化前装系统与产品、家居物联网平台、地产行业智能家居标准领域深度合作，联合牵头、引入住建部智标委等组织机构，组建行业联盟，共同倡导建立国家级等建筑领域智能家居行业标准和规范。

中海与华为智能化项目实践也逐年递进。以海思Hi3921-PLC-IOT芯片为主，基于HiLink逐步迭代升级全屋智能，并通过样板间落地验证，梳理输出基于电力载波的项目运营及管理办法，为规模化应用打好基础。

上海臻如府、天津梅林路、杭州黄龙云起等为代表的全屋智能家居项目相继落地。中海计划年内打造超过40个类似项目。

全屋智能的持续推进有赖直面C端的组织架构、活跃交易的供应链资源池等相匹配。中海也在进行该领域的积极布局。

在董事局主席颜建国上任之后，中海除了在土储方面更为进取，还进行了一系列组织架构调整，撤销了战略与风险管理部、营销公司和工程公司，恢复了客户服务部，重新搭建合约业务线，由各地区管辖，同时加强信息化建设，加强一线的权限与主观能动性。今年上半年，中海还新设立了科技公司，围绕住宅开发与商业运营的数字化管理、智慧社区、智慧家居、智慧商业楼宇等不动产开发运营场景提供科技产品与服务，投资上下游科技企业，建立科技生态圈。公司还新成立了供应链管理公司，旨在整合物资集采优势资源，打造面向全行业的B2B建材交易与综合服务平台。

避开硬件，专注空间人性化

以全屋智能为代表的物联网看似是一个B2B的生意，最终使用这些终端设备的还是C端用户。历经了2012年前后资本市场的热捧到如今投资趋势热度下降，行业资本正在逐步往顶部靠拢，为实力企业提供更集中化的支持。市场也开始更为关注入局者的商业模式和产业生态。

从全屋智能项目参与方来看，互联网企业、运营商等行业巨头倾向于从宏观层面提出战略布局，通过强劲的资本和流量资源切入入口级产品，赋能行业内其他的玩家。智能单品独角兽公司更加聚焦，对产品从设计到销售的整个流程执行力强，可以借助巨头的力量将产品快速推向市场。不少领域的头部公司都在试图打造自身的全屋智能平台，诸如，家电领域的格力电器(000651.SZ)、美的集团(000333.SZ)、海尔电器(01169.HK)、TCL科技(000100.SZ)，安防领域的海康威视(002415.SZ)、安居宝(300155.SZ)，硬件领域的OPPO、vivo、小米、苹果、三星、LG等。

到目前为止，全屋智能的用户市场发展并没有经历投资市场的火爆，大部分用户处于观望状态。从产品角度来说，用户体验不佳是行业发展停滞的主要因素;产品的需求定位并不明确，从而导致了应用场景不能打动用户。行业主流的发展思路仍停留在拓宽产品线及技术深度，但是对用户体验的研究并不深入，这成为了全屋智能发展的主要障碍之一。尤其是智能家居产品同质化严重，全屋智能日渐走入瓶颈。

中海早已意识到这一现状。与华为合作解决了全屋智能稳定性这一问题之后，中海将打造个性化场景视为全屋智能的关键。

中海选择主动走近消费者，通过问卷调查、访谈等方式去了解用户的需求。中海根据用户需求，结合家居空间的功能，从“品质、安全、便捷、舒适、健康、社交”六个维度，对家庭的“小超人、新女神、家中宝、顶梁柱”提供更贴心的场景，比如昼夜节律照明场景、睡眠勿扰场景、观影场景、聚会场景、安防场景、节日场景等。用户可以根据自身的实际需求对场景进行个性化调整，或者添加符合自己需求的场景。

中海和华为承担了全屋智能家居平台搭建者的角色，但是分工是明确的。

“设备连接交由华为来做，客户洞察和体验、产品化是中海来做。然后，接入全屋智能的一部分硬件会开放给生态链企业来做。中海希望这个行业有更多好的智能家居供应商走得更好，也希望平台上更多的设计师能做得更好。”牛博坦言，有所为有所不为的出发点基于用户体验至上及IOT生态持续成长。

赋能生态链之际，优化同步在进行。家居作为物联网、人工智能和云计算落地的载体，既能够从技术的进步中直接受益，又可以借助客观数据，进行产业化的应用实现技术变现，反过来推动技术的发展，从而形成智能家居应用与关键技术之间的正向反馈。诸如，伴随联网的厨房电器设备逐渐增多，数据就成为连接用户和企业之间的纽带。

“中海非常重视客户的数据主权与个人隐私，只有客户授权我们的数据与相应服务才会被应用。在用户允许的情况下，我们除了把这些数据分享给华为，还会反馈给类似于房屋建设的施工队伍，帮助他们更好地去施工建设、产品设计。另外，中海会给出用户需求、华为会把平台技术能力开放出来，以更好地帮助生产商生产出有市场竞争力的产品。”中海指出。

谈及与生态链合作企业之间的关系，中海并非希望通过合作以获取更多的利益分成，而是希望合作伙伴选择了中海能具备更强的能力。“我希望我们生态链的企业，因为有了中海能活得更好，客户体验能更好。”牛博言及中海与生态链企业之间关系的逻辑出发点。

相较于其他平台方倾向于给生态圈企业提供资金支持外，中海更倾向于给生态链企业提供市场、技术和服务支持。在挑选各领域合作伙伴方面，中海倾向于选择各个赛道的领跑者且同样注重产品品质的供应商作为商家。

“我们会对一些非常好的科技企业和科技生态进行投资。这个投资不是一个纯财务的投资，而是把我们的能力赋能到这家公司上，然后让它变得更好，以这样的一个合作方式。”牛博分享道。

布局至今，中海联合华为等科技企业推进智慧社区、智慧家居的研发与应用，多个已推向市场的项目获得市场验证与客户认同。

全屋智能IoT转型进行时

回看国内全屋智能近年整体的发展轨迹，从2016年的“智能单品为王”到2017年的“打造互联互通概念”，再到2018年厂商们纷纷推出包含传感器、智能门锁、智能窗帘等在内的“全屋智能家居解决方案”，对于整个行业来说，全屋智能在技术和概念上的进步是显著的，已经从理想概念走进了实际生活。从部分硬件厂商的出货规模来看，市场整体呈上行趋势。

反观作为全屋智能落地核心载体的地产行业，投资属性正在逐渐递减，消费属性日益凸显。在地产行业规模、企业规模逐步触顶,利润增速趋于下行之际，万科(000002.SZ/02202.HK)、中海、龙湖地产(00960.HK)、金地集团(600383.SH)、绿地控股(600606.SH)、碧桂园(02007.HK)、世茂股份(600823.SH)等越来越多的房企开始主动数字化，持续进行纵深优化，管控颗粒度更精细化。

头部房企几乎都有不同程度地去尝试打造办公信息化平台、建筑施工数字化平台、供应链管理数字化平台等。全屋智能的探索既是房企数字化转型的一部分，也是不动产开发运营全生命周期管理的维度之一，没有房企能够置身数字化浪潮之外。

从百强房企的项目比例来看，精装修项目已成为主要产品，一键可控的全屋智能是必然趋势。尤其是在全屋智能的前装市场，越来越多的房企将智能家居变为附加值，纳入到产品卖点中，以获得产品溢价和抢占市场。在这种大背景下，中海与华为朝着全屋智能领域做深入布局的战略方向是极具价值的。

但是，也必须得注意到，相较于汽车等产业智能化进程来看，全屋智能互联互通因为牵扯到建筑、家居、家电、通信等诸多产业链，智能化推进进程、智能化标准制定、家居产品间的互联互通水平要更为滞后。用不少家电、家居行业内人士话来说，就是“市场目前处在发展的初期阶段”。

国内全屋智能迄今为止仍未克服控制协议领域的不统一。由于欧美住户的房屋建筑多属于框架式结构或木制结构，信号穿墙问题小，同时以别墅、复式楼等独栋房屋居多，国外智能家居厂商和用户在全屋智能所涉及到的一些基础性、关键性新技术上多会选择Zigbee、LoRa等无线方案，少有来自IoT底层无线技术方面的困扰。相较之下，国内房屋多属钢筋混凝土制，信号穿剪力墙衰减大，这要求地产企业在进行全屋智能等涉及IoT领域的尝试之际，要因地制宜，因势利导。

中海意识到了国内外居住环境和全屋智能发展阶段的差异。中海与华为对技术持中立客观态度，合作项目是在传统方案基础上补充了更适合中国剪力墙结构的通讯方案，如PLC，整体通讯方案也是混合式的，用了ZigBee、wifi、蓝牙等技术，作为最适合自身解决问题的技术方案。但是，目前这一通讯方案尚不具备整个全屋智能产品线匹配的能力，能吸纳的家居家电企业数量有限，有一定的局限性。

同时，华为强势的IP效应已经引起诸多家电、家居企业、运营商、互联网企业警惕。有家电企业就忌惮于本就具备强渠道、IP效应、技术优势的华为会从手机、笔记本、摄像头、音箱等单品向洗衣机、冰箱、空调等更多家居家电产品线延伸。

有头部家电企业就坦言，“尽管华为对外声称生态链是开放包容，专注于ICT，但即便华为并不参与生产家电家居，只是贴牌，就足以令一批第二梯队的家电家居企业感到后怕，未来华为是否深度介入家电家居产业链是有很大不确定性的。”

中海+华为未来能否克服全屋智能的共性困境：受制于落地项目的数量制约、不同联盟间利益机制的博弈、同一全屋智能生态链内各方企业利益出发点和需求不一致等，仍是个未知数。

在更多长期关注全屋智能的业内人士看来，这些掣肘房企深度布局全屋智能的因素有赖于生态链内各合作伙伴间商业价值观的统一、全屋智能国家标准的出台。尤其是全屋智能国家标准、行业制度层面的问题，并不是类似于“中海+华为”这样的某一个或者数个“地产企业+科技企业”所能克服的。

具体到全屋智能商业模式来看，行业内目前主要是家电家居产品的品牌方通过销售产品赚取差价实现盈利;技术供应商可以直接向家电家居厂商销售技术和服务，也可以利用用户流量和数据，通过2C的互联网服务或2B的数据服务进行变现;房企则主要利用全屋智能提升房屋溢价，助力房屋销售。全套智能家居系统的价格仍较高，国产系统价格在3万元至10万元不等，欧美进口系统价格则高达几十万元甚至上百万元。

要实现家居家电企业、房企、平台搭建方、消费者等共赢，必须得使得用户量、产品量保持稳步扩大，用户获得的全屋智能系统价钱才能逐步下行，全屋智能平台的内容、服务等增值收入才有望逐步扩大，否则整个商业模式难以成长壮大。目前阶段，地产+科技企业整体仍处于摸索全屋智能商业模式的前期阶段。

从另一个维度看，对于用户来讲，全屋智能并不是智能单品的竞争，也不是平台化的解决方案，更重要的是提供的服务内容、AI交互、网络运营、安全体系等。这些综合因素构成了全屋智能在大众市场能走多远，归根结底最终比拼的还是用户体验而非抢占先机。对于从空间提供商向空间运营商转型的中海等房企来说，能切实做好用户体验才有望在全屋智能IoT大潮中拔得头筹。

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