房屋销售均价2.9万/平方米，北京第二宗可建设共有产权房的集体建设用地即将成功出让，这距离其开始挂牌出让已经过去了一年多的时间。

此类建在集体建设用地上的共产房，与之前不合法的小产权房有什么区别?这种楼市供地方式，是否会进一步冲击房地产用地供应格局?

可对外销售

北京市规划和自然资源委员会发布信息显示，集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块于2019年8月1日起挂牌公告，于2020年12月11日收到第一份有效竞买报价单，竞买报价为206138万元，至2020年12月24日17:00止为竞买申请截止时间。

按照现行规定，在挂牌期限内如果只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌即可成交。

因为该地块已经收到第一份有效竞买报价单，如无意外，这宗集体建设用地最终将成功出让。

该宗地规划建筑面积147241平方米，挂牌出让起始价为人民币206138 万元。上述“有效竞买报价为206138万元”即与挂牌出让起始价相同，如果最终以此价格成交，则该宗地的楼面地价约为1.4万元/平方米，地价成本将占最终房价(2.9万/平方米)的一半左右。

根据挂牌文件，本次出让宗地建筑规模全部建设“共有产权住房”，房屋销售均价为29000 元/平方米(含全装修费用)。

图片来源：新华社

近年来，多地利用集体土地建设租赁房虽有试点，但这些房源只能出租不能销售。利用集体建设用地建设共有产权房，且可以对外销售，目前在全国来说只有北京开展这一举措。上述地块如成功出让，将是北京乃至全国的第二个案例。

第一例发生在2019年9月12日。北京上瑞置业有限公司竞得集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块，成交价格为151283万元。该地块规划建筑面积108059平方米，以成交价格计算，楼面价格约为1.4万元/平方米。

北京上瑞置业有限公司为河南正商集团下属公司，而该集团控股在香港上市公司正商实业(00185.HK)。正商集团1995年创立于河南省郑州，主营业务包括房地产开发、实业两大板块。

从位置上看，上述这两宗地块实际上是“邻居”，且出让要求基本一致，均为建设共有产权住房，销售均价为每平方米2.9万元，含全装修费用。

这两宗已经或即将成功出让的地块旁边，还有一个相邻地块目前仍然处于挂牌出让过程之中，尚未收到竞买报价单。

这三宗集体建设用地首次进入公众视野是在2018年年底。

2018年12月27日，大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告，出让宗地将建设共有产权住房，于2019年1月16日开始竞买，预计1月30日完成挂牌出让。

这一消息一度引发外界热议。因为这是北京，也是全国第一次利用集体土地建设共有产权房，为政策性住房开辟了土地供应新渠道。

不过，半年之后的2019年6月27日，北京规自委大兴分局发布公告称，因故暂停这三宗集体经营性建设用地使用权出让挂牌交易，但并未透露具体原因。

暂停一个多月后，上述三宗地块在2019年8月初第二次挂牌出让，第一财经记者曾发现，与第一次相比，此次三宗地块起拍价均下调了大约1000元/平方米，其他出让要求基本没有变化。

与小产房关系?

如今上述三宗地块中有两宗已经名花有主，尚有一宗“待字闺中”。

第一财经记者发现，北京上瑞置业有限公司去年9月竟得的地块(销售案名：正商杏海苑)如今已经进入销售阶段，在经过网上申购登记和摇号环节之后，2020年12月26日至12月30日将进入现场选房阶段。

正商杏海苑项目共有10栋楼房，建筑总面积约18.06万㎡，以8-15层的小高层住宅为主，共计提供1130套房源。该项目的共有产权房产权比例也已经确定：购房人70%，政府30%。

过往在集体土地上建设并对外销售的住房，一般会被行政部门认定为不合法的小产权房。此次在集体土地上建设“可销售”的共有产权房，与小产权房的区别在哪里?

《北京日报》曾援引业内专家表示，对于购房者来说，集体建设用地的共有产权房和原来国有土地的共有产权房没有任何区别，同样是70年产权，同样是个人持有部分产权，同样执行5年内不得买卖等规定。集体土地的共有产权房和过去的小产权房没有任何关系。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也对第一财经记者表示，在集体建设用地上建设共有产权房和小产权住房有两个区别。第一、用地性质是合法和不合法之分，集体建设用地入市是政策的新动向，合法合规合情合理，而小产权房的用地是各地私自建造，明显是违法建筑。

能否影响楼市供地格局?

土地供应的多寡将对房源供应产生直接影响，进而影响房价走势。利用集体建设用地建共有产权房这一政策如能大规模推广，会给房地产市场带来更多的土地供应。

“大兴此类地块，无论是从北京市场还是全国市场，都属于重大创新内容。”严跃进认为，此类土地本身没有征地环节，其和国有建设用地实现了同权的概念，本身有助于降低土地成本。

地方此类试点工作，也逐渐为法律法规所认可。

2019年修订、2020年元旦开始施行的新版《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。

全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆曾表示，这次土地管理法的修改，包括集体经营性建设用地入市改革，目的就是为了改变、完善现有的建设用地土地供应的格局。

不过，利用集体建设用地建设共产房的模式能否大面积推广，目前来看还有不确定性。上述一次性推出的三宗地块用了两年时间才成功出让了两宗，从这种较为曲折的出让之路来看，业界对于这类模式仍存在观望情绪。

与之相对应的是，2020年全国国有土地出让市场已经克服了新冠疫情的影响，截至11月底，今年全国国有土地使用权出让收入65126亿元，同比增长12.9%。

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