11月，由郴州市文化旅游广电体育局主办的“民宿，下一站郴州”民宿调研活动如期举行。桂林旅游局原调研员、桂林旅游学会会长庞铁坚接受采访时表示，中国的民宿业以及旅游业迎来了一次重要的转型机会，民宿升级的进程可能因此加快。对于民宿未来发展前景如何，影响因素甚多，投资人需要对其发展前景作出审慎判断。

郴州市具有发展大旅游的优良条件

郴州市位于湖南省东南方，南岭北侧，地理上与广东省和江西省为邻，京广高铁和京广铁路纵贯而过，京珠高速、厦蓉高速等多条高速公路在区内交汇，有较完整的高速公路网和公路干线网，新建的民航机场将于明年投入使用，交通进入条件好，气候温和，旅游资源丰富，在旅游发展上可以很好地对接大湾区这个经济总量极大的区域，具备发展大旅游的良好空间条件。

从旅游影响力来看，近年来，郴州市在国内的旅游影响力不断提升。东江湖因雾景而形成网红现象，在自媒体发达时代一炮而红;尚未正式开发的高椅岭也继之成为新网红。汝城县的热水镇温泉资源十分丰富，现已形成较好的温泉接待条件，是粤湘一带重要的避寒度假地。以“半床被子”故事为核心的红色旅游点沙洲村近年也声名鹊起，游客沓至纷来。

庞铁坚认为，从对周边省份旅游市场的影响力来说，郴州的“一湖(东江湖)一山(莽山)一岭(苏仙岭)一村(沙洲村)一泉(热水福泉)”已经成为较有影响力的旅游产业集群，初步具有品牌效应，郴州旅游基本形成合力，旅游吸引力持续提升，旅游市场不断做大，旅游名气越来越响。当然，郴州旅游若想在全国旅游市场上唱响品牌，还有较长的路要走。

郴州市民宿发展的政策支持和发展实效

“一湖一山一岭一村一泉”的旅游主业结构，为郴州旅游带来了强大的引流能力，也为郴州市发展民宿业提供了很好的市场基础条件。从这次考察的情况看，地方政府对于发展旅游业、发展民宿业的政策支持力度是比较到位的。

据郴州市的相关报告，为推动郴州市精品民宿的有序发展，该市于2018年在省内率先成立了以市长任组长的“郴州市精品民宿经济发展和建设协调推进小组”(以下简称“市推进小组”)，下设郴州市精品民宿经济发展和建设协调推进小组办公室(以下简称“市民宿办”)，印发了《郴州市加快发展精品旅游民宿三年行动计划(2018—2020年)》《郴州市旅游民宿管理办法》和《郴州市精品民宿发展专项资金管理办法》，在构建项目引进和推进机制、加大财政支持力度、用地支持政策和人才培养计划等4方面对民宿发展给予大力支持。

除了政策推动，该市在支持民宿发展方面，也积极推进相关招商工作。例如，该市于2018年12月29日在广州举办的“引老乡、回家乡、建民宿——2018年郴州(广州)旅游民宿专题招商推介会”，共签约8个项目，金额达42亿元。2019年11月21至22日又成功主办了湖南▪郴州首届民宿峰会，进一步扩大了郴州民宿发展的影响力。

在推动民宿发展的工作力度上，自2018年以来，郴州市民宿办严格执行一月一调度、一季一通报的工作机制，共重点调度民宿建设项目59个，项目总投资近百亿元。位于东江湖的资兴市白廊镇是民宿集聚区，为支持该区域民宿发展，资兴市积极建设旅游基础设施，先后规划了管宁公路、兴白公路、芋头坪-长盈码头3条公路连接环湖路公路。现在，3条道路均已完工并投入使用。旅游厕所、旅游标识等旅游公共服务设施也基本覆盖主要旅游区。

郴州市旅游业的健康良性发展，加上该市对民宿的政策支持和重视，促进了该市民宿业的规模化发展。至2019年底，郴州市建成精品民宿117家，普通民宿400余家，床位数超20000个，接待游客数57.6万人次，实现旅游综合收入约3.2亿元。据《2019湖南民宿产业发展调研报告》，报告显示，郴州市民宿产业在政府重视程度、政策倾斜力度、招商推介强度等方面位居湖南全省前列，其民宿的平均房价、民宿业主受教育水平等多项指标亦居全省前列，本地自有资金和外来资金对投资郴州民宿的热情上升。为促进民宿业健康发展，该市还成立了多级民宿协会，指导民宿业进行行业自律，做到规范发展。

庞铁坚指出，郴州市支持扶持民宿业发展的做法和取得的成绩，在全国范围内也是具有借鉴意义的。从对若干家民宿业主的采访情况看，他们与社区的关系是和谐的。

郴州民宿发展涵需合理布局 打造微旅游目的地

庞铁坚表示，郴州市已经规划了发展民宿的十二大片区，拟对民宿投资进行片区化引导。这个思路，有利于集群化发展，有利于开拓市场，也有利于市场监管和环境整治。环顾我国民宿业发展比较健康的地区，也多是以旅游业成熟的片区开发而取胜，如浙江省的莫干山、云南省的大理双廊、广西壮族自治区的阳朔遇龙河等。

对于投资者来说，如果是较大规模的投资，比如客房较多、单房投资较高的项目，从旅游景区引流对自身发展的影响来说，为了保证投资收益的确定性，最好选择在景观产品已经有较好影响力的区域，比如东江湖片区、莽山片区、热水镇片区、沙洲村片区等。投资能力足够强的业主，当然也可以考虑在取得当地政府支持的前提下，择址连片开发，将投资地做成有影响力的旅游地，比如桂东县的青竹村与禾坪村，位于海拔1200多米的山区，夏季气候凉爽，是南方少见的理想避暑区域，可以打造成有影响力的避暑地。因为这一区域的进入性较差，基础设施落后，需要有相当的投资规模，才有可能形成有影响力的微型旅游目的地。

庞铁坚认为，民宿应该成为提升郴州旅游品质的重要力量。 一些规模不大的单品投资，尤其是借助旧房改造的民宿，可以选择上述片区之外的一些自然人文景观资源较好或者交通相对便利的地区进行投资，这样可以逐步丰富郴州的旅游空间，带动旅游业的均衡发展;依靠自身特色吸引游客的民宿，选址范围可以更宽一些，比如桂东县的“不染”民宿，就选址在县城居民区。这类民宿，应该而且能够成为提升郴州旅游品质的重要力量，能够很好地提升游客的复游率，使郴州逐渐成为含金量高的旅游目的地城市。

我国从90年代起步的国内旅游走到今天，已经从精英旅游走向大众旅游。数量庞大的大众旅游者是支撑中国旅游发展的重要基础，也是各旅游目的地城市发展旅游的重要基础。在从精英旅游转向大众旅游这个变化过程中，我国旅游市场规模迅速扩大，旅游经济总量不断扩张，但旅游效益，即接待单个旅游者的效益却一直在下降，旅游业从高利行业转为微利行业。如今，各个城市均将旅游发展作为经济发展的重要组成部分，这固然有城市转型、产业结构调整的原因，也有将旅游发展作为提升城市知名度、影响力的原因。

作为经济产业，旅游业的效益也是投资人必须面对的问题。为了解决这个问题，业界以及各级地方政府都开始重视旅游的高端市场。从旅游发展趋势来说，这是一个方向性的问题，需要予以肯定。但我们也要意识到：今天的高端产品，其实就是明天的大众产品。从这个意义上来说，高端市场的开发其实是产业升级的助推器。其次，从旅游市场本身的结构来说，高端市场总是有限的，总是处于金字塔顶尖的一小部分，大部分市场仍然是中低端型的大众市场，民宿发展也不例外。在发展民宿时，可以在政策上鼓励高端产品，以起到提升和引领产业进步的作用，也要注重大众市场的发展。高端的民宿可以将自身做成微型旅游目的地，以此扩大所在地的影响力，带动周边大众民宿的发展。

从民宿的发展路径来看，我国近年的民宿发展影响力，主要是高端民宿带动所致。这些高端民宿，不少业主具有建筑、景观、园林、艺术等方面的专业知识，年龄较轻，有较强的接受新生事物的能力，具有较强烈的文化情怀，且“不缺钱”，即主要是用自有资金建设民宿，而不是利用融资来做民宿，故单房投资相对较高，资金投放主要用于房间设计、环境打造、文化气氛的营造、高端设备的配置等，其民宿的观感效果很好，能够通过手机图片或者短视频起到很好的营销作用，其中一些甚至包含着故事性脉络。这些方面，都是民宿的文化创造能力表现。优秀民宿，均有这类不俗表现。具有这类文化品质的民宿，售价都比较高，当游客被设计和环境所吸引而入住后，就开始了对服务的评价，这个环节考验着民宿的产业经营能力。

主人故事、管家服务、收费或者不收费的延伸服务等，都是高端民宿能否得到市场认可的重要指标。

庞铁坚认为，投资民宿，首先应注意与环境的关系问题，在选址时，要注重景观性和环境友好性;其次，要注意民宿的灵魂仍然是主人，民宿主人的故事、爱好、性格是民宿品牌的内核支撑，单个民宿的规模不宜太大，如果规模大，就需要有经营团队;此外，还要注意维护客人的体验感等等。

“投资民宿，固然离不开情怀，但仅有情怀是无法坚持下去的，要保证项目的基本现金流能够维持民宿的运营，要争取能够尽快收回投资。”庞铁坚如是说道。(伍策、 一丁)

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